武蔵小杉 マンション バブル。 武蔵小杉

武蔵小杉のタワーマンションはなぜ急に乱立した?なぜ最近まで発展しなかったのか?

武蔵小杉 マンション バブル

2019年現在、 長く続いたマンションバブルがついに崩壊するという見方は「実際の数字」と共にどんどん強まっており、東京オリンピックという超ビッグイベントを前に人によっては売却も視野に入れておいた方がいいかもしれません。 この記事では、現在の暗雲立ち込めるタワーマンション事情についてまとめていきます。 人口過密によるQOL(生活の質)の低下• 住民同士の格差ストレスや監視ストレス• 修繕積立金など金銭的な負担増 大きくこの3つが原因なようです。 人口過密すぎて駅も混みすぎ、保育園入れなさすぎ 高級タワーマンションは豪華な部屋や充実した設備など一見QOL(クオリティ・オブ・ライフ)が高いように思うが、実情はなかなか ストレスフルな生活環境とのこと。 まず何と言っても、人口密集による混雑でしょう。 朝の通勤時間になるとマンション内のエレベーターが3〜5分待ちになることもザラであり、さらに最悪なのは 最寄駅の混雑です。 タワマン密集ぶりが半端じゃない武蔵小杉なんかは度々ネタにされますが、 通勤時間帯には駅の改札まで数百メートルの長蛇の列ができるという異次元ぶりです。 タワーマンション乱立で通勤人口が3割増しになっているのに、駅の拡張がされていないので年々混雑ぶりが悪化しているようですね。 写真出典:より カオスですね。 「入場待ち」なんてワード、そうそうお目にかかれません(笑)。 さらにこの世紀末な混雑ぶりのなか人身事故でも起こるようなら地獄も地獄です。 もう想像するだけで無理です。 武蔵小杉在住のサラリーマンのストレスぶりは想像を絶しますね。 また、タワマン住民は子育て世代が多いため、 保活(保育園を探す活動)も激戦になります。 区によっては居住年数の長さが入園可否に関わることもあり、購入後に引っ越してきた新参には厳しいという話も聞いたことがあります。 結局、保育園に入れないなら夫婦のどちらかが子守りをすることになり、共働きは厳しくなります。 そうなると世帯収入が減るのでローン返済計画が苦しくなり、「やっぱり売ろうか……」と後悔する人もいるのです。 (武蔵小杉のタワーマンション事情については下記記事に書きました) 住民同士の村社会がストレス多すぎ問題 もう一つのタワマン住民のストレスは、住民同士の格差意識や監視環境です。 タワマンなんて一言で言ってしまうと「 プライド高いお金持ちの村社会の縮図」ですから、マンション住民同士が意識し合うのは当然です。 共有施設も充実してるので住民同士の接触機会が多いですからね。 そこで小さな社会ができます。 旦那の収入レベルで格差を意識されたりするし、下手なことをすれば噂が一瞬で住民に広まったりと、まるで学校のPTAみたいな世界観があったりするらしいですね。 実際の住民の声がYahoo! そして、自分より低層に住んでいる子には『ウチは23階!』と勝ち誇ったような顔をし、逆に自分より高層だと『すごい……』と白旗をあげていた。 このままここで子育てをしていいのかと、思い悩むようになりました」 引用 上記記事のように「 低層階の住民は高層階の住民に頭が上がらない」みたいな話を聞きますが、これはさすがに都市伝説らしいですけどね。 ここまであからさまな格差差別はないけど、住民同士のマウンティングはままあるようです。 マンション内でのイベントも多くてコミュニティ意識が出やすいので、下手に付き合いが悪いと仲間外れっぽい扱いにされることもあるとかで、人によってはなかなか生きづらさを感じるかもしれません。 修繕積立金の値上がりで負担増がツラい 最後に、経済的な問題として将来的な 修繕積立金の負担増が懸念されています。 マンションは、その資産価値を維持するために数十年ごとに大規模な修繕工事を行います。 はげかけた外壁を綺麗に塗り直したり、エレベーターやそのほか設備の点検修理、排水管のチェックと修繕は多岐に渡ります。 タワーマンションにもなると修繕費用は莫大になりますが、それにかかる費用を所有者から集金するのが修繕積立金。 大規模工事の際に一括で集めるのは厳しいので、長期計画を立てて日頃から毎月積み立ててで徴収します。 修繕積立金はマンション購入時に説明がありますが、購入時はお客を逃がさないために割安に設定されていることも多く、 購入後に追加費用や積立金(月額)の増額を強いられるケースが少なくありません。 近年は工事現場も人手不足が深刻で人件費が上がっており、マンション修繕にかかるコストが値上がりしています。 そのため修繕費用を賄えないマンションが増えており、住民に追加費用を要請するわけですが、これに嫌気がさした住民が退去したりマンション投資家が売却したりするため、ますます人がいなくなってますます修繕費用が足りないという負のサイクルです……。 2000年代に入って急激に増え始めたタワーマンションは、これから続々と大規模修繕の時期が回ってきます。 タワマン所有者は自分のマンションの修繕計画を気にしておいた方がいいでしょう。 参考記事 他にも、意外と多いタワマンのデメリットは下記記事に書きました マンション価格は東京五輪前にバブル崩壊か?それを裏付けるこれだけの理由 【嫌な予感】マンションバブルの終わりは2020年東京五輪よりも前にくる タワーマンションは投資目的で買われることが多いです。 彼らが考えている売り時は、購入から5年後である18年後半から19年前半にやってくる。 地価はバブル超えの水準に暴騰した。 あとは売るタイミングを間違えなければ大儲けできる。 不動産バブルは、東京オリンピック・パラリンピックを待たずに破裂する可能性が高い。 引用 修繕金などの負担増も一理ありますが、売りが増えてきている一番の要因はやはり、 2020年の東京オリンピック前に売却したいのでしょう。 オリンピックの東京開催が決まってから不動産市場は好景気(いわゆる五輪景気)が続いていますが、 2020年でピークとなり、五輪閉幕とともに相場は下落していく……と大方が予想しています。 そのため誰もが2020年のピークで売ろうと目論むわけですが、みんなが一斉に売り出すと相場が下がるため実際は「みんなが売る2020年より一歩早く売ろう」と考える人が多いのが現実です。 なので、実際の相場下落は2020年より前、つまり2018年か19年にはピークをつけて下落に転じると思われます。 それを見越した投資家たちが、すでにいち早く売り抜け始めているのでしょう。 【追記】すでに高級タワマンの投げ売りは始まっているようです。 つい最近、こんな記事が話題になっていました。 引用 「東京五輪が近づくなかで、投資家層は『そろそろ投資の出口だ』と考えています。 日本は人口減少が続きますし、異常な低金利はこれまでのようには続かない。 オリンピック以降の東京には、とくに明るい材料がありません。 (中略) 東京のマンション市場は、すでにピークアウトしていると思っています。 オリンピックが頂点だと思えば、その前に売りたいというのが、投資家の考え。 多くの投資家がそう考えれば、売り圧力が強くなり、当然、値段は下がります」 外国人投資家が爆買い・投げ売りしているのは新築市場の高級マンションですが、投資家たちの投げ売りは中古市場にも大きな影響を与えます。 新築市場の相場が下がってくると、それに合わせて中古市場も押し下げられるからです。 ただでさえ今の20代〜30代の若者は、好景気のバブル世代よりもマイホーム至上主義ではありません。 むしろ平均年収が下がる中で住宅ローンにはかなり慎重であり、 買うにしても「将来は売却する前提」でマンションを購入する人が増えています。 東京五輪後は不動産市場が冷える見通しが強いため、これから価値が下がっていく不動産を今から買おうとする人は多くありません。 そうなると買い手がつかず、ますます相場が下がっていく悪循環です。 五輪景気は2020年より前に天井を迎える……とは予想されましたが、いま投げ売りしている投資家たちは、2018年の今の段階ですでに天井をつけたと判断したのでしょう。 2018年12月の 初月契約率49. 参照 契約率とは、「新築マンションを初月で売り出し、その売り出した戸数がどの程度契約できたか」の数値です。 要するに「 マンションの売れ行き」を表す数値で、この 契約率は70%が好不調の分かれ目と言われています。 ここ10年間の契約率の推移は以下の通り。 2008年:62. 2009年:69. 2010年:78. 2011年:77. 2012年:76. 2013年:79. 2014年:75. 2015年:74. 2016年:68. 2017年:67. 2018年(12月):49. つまり、 マンションが全然売れていないということで、売りたい人の数に比べて買いたい人が全然いないのです。 供給が過剰になれば価格相場は下がる一方なので、マンションバブル崩壊に繋がる圧力になるでしょう。 【ダメ押し】選手村跡地に4000戸!? 五輪後のマンション供給はさらに増える見通し そして最後にダメ押しとなるのが、2020年の東京オリンピックに向けて、各国選手の宿泊施設となる「選手村」です。 選手村として大量に建設される宿泊施設は、五輪終了後は改装して分譲マンションや賃貸マンションとして市場に供給されるため、これが不動産市場にかなりインパクトのある供給量になります。 その数ですが、 中央区晴海の東京ドーム3個分の広大なエリアに、全23棟5632戸のマンション(分譲4145戸、賃貸1487戸と言われています。 ほかにも商業施設やクリニック、保育所なども整備され、晴海エリア全体を「 晴海フラッグ」という新しい街に生まれ変わらせるという大計画です SUUMOジャーナルによると、2017年の東京23区の供給戸数が約1万6千戸なので、選手村だけで6000戸近い供給は大きな影響を与えるでしょう。 このようにマンション供給量が増える一方で、都心は70歳以上の高齢化が急速に進み、マンションの購入層である20代〜40代人口は減っていきます。 供給量が増え続けるのに需要が減っていくとなると、相場が下がっていくのは必然と言えるでしょう。 これらを考えると、不動産市場は今まさに天井を打っている可能性を否定できません。 参考記事 バブル崩壊前の売却を検討している人は、査定で現在価格を知っておこう 近い将来、マンションの売却を検討している人は、とにもかくにも現在の自宅マンションがどの程度の値打ちになっているのか把握しておいた方が良いです。 もしかすると、 現時点ですでに想像よりずっと価格相場が下がっているかもしれません。 現在価格を知るには不動産屋に査定してもらうことですが、今はネットの一括査定サービスを使えば、 無料で5社〜10社くらいの不動産会社に一括で査定依頼を出すことができます。 公式HP 例えば、不動産査定サイトの大手「 」だと、 最大6社への査定依頼が わずか60秒で終わるので、まずは簡単にマンション価格を査定して欲しいときに便利です。 こんな感じで簡単に査定依頼ができます( 無料です)。 マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。 【まとめ】首都圏はタワーマンションを作りすぎた タワーマンションは全国1300棟以上建っていますが、現在計画(建設)中のものが300近くあるのでまだまだ増えていきます。 なぜこんなにタワーマンションが建ちまくるのか? というと、それほどタワーマンションの人気がある……というよりは、単純に ディベロッパーが儲かる商品だからですね。 狭い土地面積に大量の人間を入居させられるタワーマンションは、ディベロッパーにとっては効率の良いドル箱です。 夢のある豪華な生活をイメージさせれば富裕層のプライドをくすぐりやすく、採算よりも「キラキラな夢」に焦点をあてて購入する人も多いので売りやすいのもあるでしょう。 建ちすぎたタワーマンションが今後20年30年後にどうなるか……。 「スラム化する」なんて過激な表現をするメディアもありましたが、見通しはなかなか厳しそうですね。 タワマンを購入する人は、将来的な売却まで見越しての購入が多いと思いますが、今回書いたような事情を考慮して売却のタイミングをしっかり検討しておいた方がいいかもしれません。 まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。 まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。 不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。 最低でも4社以上には査定してもらいましょう。 そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。 大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。 近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「 一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。 例えば一括査定サービスの大手「 では、 最大6社への査定依頼が わずか60秒で終わります。 公式HP もちろん完全無料です。 ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。 入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。 もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。 提携している大手中小合わせて最大6社の対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。 マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。 マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。

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新型コロナで露呈したタワマンの弱点 真っ先に暴落するのは武蔵小杉か(デイリー新潮)

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武蔵小杉って良いですか? 住みたい街ランキングで常に上位に来る街、武蔵小杉ですが、正直いつも 本当かよ?と思っています。 タワーマンションが立ちまくってますが、あんな不便な共同生活の何が良いのでしょうか。 私は正直人口が多すぎて、 武蔵小杉には全く魅力を感じません。 もっと人口も少なくて、ゆとりのあるマンションとか、一軒家の方が良いのではないでしょうか。 さらに、タワーマンションで火事があったら、全世帯が大ダメージでは?地震が来たらエレベーター止まりますよね。 土地の広さに対して、上空に人が積み上がっている様を見ると、怖くてしょうがない私です。 私の武蔵小杉に対する印象はこんな感じ。 そもそもが工業地帯• 人口増え過ぎ• 人口まだ増える。 プラス2万人は確定らしい。 朝のラッシュが。。 人口当たりの土地がなさすぎる公園なさ過ぎる。 保育園なさ過ぎる。 日当たり悪い• 見栄の張り合い疲れそう• 駅が不便すぎる。 朝の通勤混みすぎる。 タワーマンションのエレベーター待ちすぎる• タワーマンションのエレベーター止まりすぎる• 駐車場空きすぎる• タワーマンションの転売価格の暴落が一気に来そう• 道路が混みすぎる• スーパーが混みすぎる• 病院が足りなさすぎる 田園調布みたいに、人が減りすぎてゴーストタウン化するのも困りものですが、武蔵小杉は人が集中しすぎです。 しかも物価も高そう。 マンションのローン払って、さらにすごく高い駐車料金払って、物価も高かったら大変です。 確かにタワーマンションは固定資産税や相続税の税金対策になるかもしれませんが、税金の制度が変わって税率が高くなったり、税務署の取り立てが厳しくなったりすれば途端にお得ではなくなります。 さらに言えば、階層ごとに税金が変わるのであれば、共有スペースに対する発言権も差別が生まれるのではないでしょうか。 高層階の人が偉そうにして、低層階の人が肩身狭そうに生きていくと言うタワーマンションは全く好きになれません。 マンションの共有スペースや老朽化更新でもめそう。 入居したての頃は良いですが、10年20年とたってくると、空き家も目立ってくることでしょう。 その時に、日本人ではなく中国人やブラジル人が入居してきたら、もともと住んでいた人と喧嘩にならないでしょうか。 共有スペースでブラジル人が楽しそうにパーティーをしていたら日本人の文化には合わないでクレームになりそうです笑 人口が減り続ける日本において、タワーマンションに外人が進み始めると言うのは自然な流れです。 静かな住環境求める人にはタワーマンションは合わないと思います タワーマンションの建て替えは無理では? もっと先の話をすると、40年後50年経ってきたときに、タワーマンションの建て替えが議論になると思います。 でも果たして、タワーマンションの建て替えは実際にできるのでしょうか?私は相当難しいと思います。 多数決等で建て替えが決まったとしても、立ち退かなかったり、お金の支払いに応じないもしくは応じられないと言う人はたくさん出るのではないでしょうか。 昭和の老朽化した団地のような雰囲気になることが予想されます。 いや、団地よりも高層階の建物であり、エレベーターや機械式の駐車場など、お金がかかるものが多い分だけ、昭和の団地よりもタチが悪いと思います。 私はまだ家は買いませんが、買うなら低層のマンションか、一軒家を買いたいと思います。

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榊 淳司オフィシャルサイト : 武蔵小杉マンション市場、調整は数年先?

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オラガ総研の牧野知弘氏は、マンションは五輪前に値段が下がると明言しています。 東京五輪が近づく中で、投資家層は「そろそろ投資の出口だ」と考ています。 日本は人口減少が続きますし、異常な低金利はこれまでのようには続かないオリンピック以降の東京には、とくに明るい材料がありません。 東京のマンション市場は既にピークアウトしていると思っています。 オリンピックが頂点だと思えば、その前に売りたいというのが、投資家の考え。 多くの投資家がそう考えれば当然、値段は下がります。 タワマンは新築でも投資目的で購入されていることが多いので、買い手が住むとは限らず、それどころが現物を一度も見ないまま購入するという人も少なくないといいます。 オリンピック前に投げ売りのタワマン そのため、今後の値上が見込めないとなると、新築物件を抱えておくにも費用がかかっているため、値崩れなしとされていた都心でも、タワマンやマンションが投げ売り状態になっているというのです。 都心でもそうですので、最初から人気のない、立地の良くないマンションであるなら、値下がりも必至です。 動向に敏感な投資家が、投げ売りに出ているということは、既に暴落の兆しが見えているということなのです。 そうなると、マンションを売るなら早いにこしたことはないことになりますね。 ならば、マンションの急激に値下がりするところは、どこなのでしょうか。 危ないと言われているのは、実力以上に価格が高くなっているマンションです。 相場の値段より高いということなら、本来の価格に戻る琴も含め、今後は必然的に値下がりしていきます。 五輪後にマンションが供給過剰になる豊洲と晴海 五輪に向けて、選手宿舎跡地のタワマンやマンションが増加、もっとも多く建てられているところは、江東区豊洲と中央区晴海です。 これらのエリアは、オリンピックで選手村や競技会場がつくられるため、今はバブルで高騰していますが、確実に値下がりするとされています。 選手村にはタワマンが2棟建設されていますが、オリンピックが終わればそれらが分譲されることになり、供給過剰エリアとなることが目に見えているためです。 投資家が買って一時的に上がった芝浦、港南エリア 山手線の外側、もともとは倉庫街だったところで、環境がいいわけではないが、港区というブランドがあるため、中国人の投資家たちが買って値上がりしました。 元々、オリンピック前までに売るための投資の物件ですので、その前までに売りに出されますので、今の価格は、オリンピック後には維持できないとされています。 武蔵小杉は供給過剰に 東京都内から横浜にかけては、県内の不動産価格は実力よりも上回っており、「高過ぎ」の状態です。 このあとで元の値段に戻るだけならいいですが、その反動で値下がり過ぎにならないとも限りません。 おそらく東京五輪直後から、しばらくは下降が予想され、不動産価格が落ち着くのはもう少し先になりそうです。 マンションも空き家もすぐに売るべき 自宅マンションの売却を考えている人は、今すぐにでも売るべきです。 逆に購入を考えている人は、急ぎでなければもう少し待った方がいいですね。 エリアによっては、中古マンションだけでなく新築マンションも、空き室と売れ残りが増加、やがては「よりどりみどり」の状態になるかもしれません。 これは地方の状況でも同じことです。 地方では戸建て、マンションいずれも、売却においては依然として厳しい状況が変わることはないでしょう。 マンション情報とご相談は.

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